Cuidados essenciais para quem quer comprar terreno

Cuidados essenciais para quem quer comprar terreno

1. Verificar a viabilidade de construção 🏗️

  • Classificação do terreno: confirme se é urbano, urbanizável ou rústico – apenas terrenos urbanos garantem, em princípio, a viabilidade de construção

  • Consulta ao PDM (Plano Diretor Municipal) e regulamentos municipais é imprescindível para saber índice de construção, área máxima, número de pisos, recuos, constrangimentos ambientais, etc.

  • Pedido de Informação Prévia (PIP): embora opcional, é altamente recomendado. Permite esclarecer se o projeto cumpre o PDM e outras exigências locais

2. Confirmar documentação legal do terreno

  • Solicite ao vendedor certidão de registo predial e a caderneta predial: garantem titularidade, encargos, ónus, hipotecas, pendências ou natureza do solo

  • Verifique se o terreno não faz parte de AUGI (Área Urbana de Génese Ilegal) ou está inserido em zonas sensíveis como REN/RAN — caso haja, o processo é mais complexo

3. Analisar a característica física do terreno

  • Topografia e solo: o terreno deve ser preferencialmente plano; inclinações, lençol freático ou solos complicados aumentam custos (terraplanagens, muros, drenagem) .

  • Infraestruturas acessíveis: garanta acesso a água, eletricidade, saneamento e telecomunicações — fundamental para viabilidade da construção

  • Entorno e exposição solar: evite ruídos (estradas, fábricas, linhas de alta tensão) e procure orientação solar favorável para conforto térmico

4. Avaliar se existe projeto aprovado

  • Um terreno com projeto aprovado pode acelerar o processo, pois o licenciamento está pronto a avançar. Mas atenção:

    • Pode ser apenas uma pré-aprovação e não permitir alterações

    • Pode limitar o tipo de habitação a construir, sem margem para adaptar o projeto às suas vontades

5. Compreender o licenciamento necessário para casas de madeira

  • Casas pré‑fabricadas/modulares em madeira seguem o mesmo regime legal que construções de alvenaria

  • Segundo o Decreto-Lei nº 10/2024 (RJUE), há diferença entre:

    • Até 30 m²: exige apenas comunicação prévia à Câmara, mas não licenciamento formal

    • Mais de 30 m²: necessita de projeto de arquitetura e especialidades, pedido de licença de construção e cumprimento do PDM

  • O processo inclui: apresentação dos projetos, aprovação (30–45 dias), início de obra, solicitação de alvará de utilização ao final (livro da obra, certificados, seguro, etc.)

6. Procedimentos e segurança jurídica

  • Contrato-promessa: envolva advogado, definir vetos (ex: dependência de aprovação de licenciamento, acesso a financiamento), depósito (normalmente 10–30 %)

  • Escritura pública e registo na Conservatória: após IMT e requisitos cumpridos

  • Seguros obrigatórios: obra, acidentes de trabalho, responsabilidade civil, coordenador de segurança, e fiscais do projeto

7. Calcular custos e impostos

  • Além do IMT (na compra do terreno), acrescem IMI anual, AIMI (se aplicável), taxas de urbanização/compensação urbanística, taxas municipais (licenciamento, obras, alvarás)

  • Verifique o Regulamento Municipal de Taxas Urbanísticas: pode haver isenções ou reduções

8. Supervisão técnica e qualidade da construção

  • Projectos de especialidades: eletricidade, rede, gás, fundações, certificações (por exemplo, CERTIEL, ITED, simulação térmica e acústica)

  • Escolha construtores com experiência em madeira, que respeitem normas de segurança e manutenção a longo prazo – prevenção contra pragas, humidade, normativas antincêndio .

  • O levantamento topográfico, diretores de obra e fiscalização asseguram que a obra segue o projeto aprovado .

9. Financiamento e apoio técnico

  • Financiamento via crédito habitação tradicional — alguns bancos (ex: CGD) têm produtos específicos para casas prefabricadas .

  • Altamente recomendável contar com empresas que ofereçam serviços integrados: consultoria de terreno, projeto, licenciamento, construção e acompanhamento técnico .

10. Riscos da construção sem licenciamento

  • Obras ilegais podem resultar em embargo, demolição, coimas pesadas (multas, crime de desobediência, até prisão)

  • Legalização pós facto é possível, mas incerta e onerosa. Em alguns casos, a única via é demolição

✅ Síntese dos Cuidados Essenciais

Etapa O que verificar
1 Viabilidade urbanística (PDM, solo, infraestruturas)
2 Documentação legal (registo, caderneta, ausência de ónus)
3 Características físicas (topografia, acesso, entorno)
4 Projeto aprovado vs. a fazer
5 Licenciamento adequado (≤30 m² ou >30 m²)
6 Contrato, escritura, seguros e registo
7 Impostos e taxas (IMT, IMI, AIMI, urbanísticas)
8 Supervisão técnica, responsabilidades, normativas
9 Fontes de financiamento e apoios
10 Evitar processos ilegais e coimas

✍️ Recomendações Finais

  1. Antes da promessa de compra, visite a Câmara Municipal para confirmar todos os parâmetros urbanísticos e ambientais.

  2. Envolva arquitetos e engenheiros especializados que conheçam bem regulamentações em madeira.

  3. Inclua cláusulas no contrato-promessa condicionais à obtenção de documentos e licenciamento.

  4. Dê atenção contínua à fiscalização da obra, documentação e certificados.

  5. Conte com apoio de empresas integradas, que abranjam projeto, obra, licenciamento e certificação.

Seguindo esses passos, reduzirá riscos legais, financeiros e técnicos, e garantirá que sua futura casa de madeira em Portugal seja construída com segurança, qualidade e longevidade.